没有按时交物业费
却遭物业断电来催交
这时业主该怎么办？
忍气吞声补交费用？
被严重侵犯基本生存权利的业主
该如何维护自身合法权益？
基本案情案外人肖某与卢某签订《房屋买卖合同》，约定肖某将位于黄埔区某小区的案涉房屋出售给卢某，卢某于年5月8日取得案涉房屋的不动产权登记。案涉房屋用途为住宅，所在小区的物业服务公司为A公司。
卢某于年6月左右进场装修时，发现案涉房屋无法通电，经与A公司多次协商无果后，于年5月5日到所在街道办理处综治维稳和信访科进行反映，但仍未能解决问题。
根据卢某的陈述，其因通电问题也曾向第三人黄埔供电局反映情况，第三人检查发现卢某房屋电表无与供电电线连接（无电），后卢某根据第三人指引自行从房屋将电线接到第三人提供的电表上时，A公司拒绝打开电表房门。卢某遂提起本案诉讼，请求A公司配合其接通房屋用电，并向其以每月元为基数，赔偿年5月至年12月期间的房屋空置损失费元。
A公司辩称：
卢某与原业主未到A公司处办理物业管理交接手续，卢某从未与A公司签订物业服务协议，也未缴纳物业管理费及物业维修基金等，双方不存在物业服务合同关系，卢某主张A公司不履行物业公司应履行的义务既无合同依据也无法律依据；A公司在接管案涉楼盘后从未对案涉房屋的水电线路作任何改变，也从未切断案涉房屋的电路。
黄埔供电局作为第三人参加了本案诉讼，并提交了《广州供电局工程验收通知书》、《供用电方案协议》等证据，证明其已于年12月26日将公用低压电线路接通至案涉房屋所在小区的各用户电表。
裁判结果黄埔法院经审理，作出一审判决，判决A公司于判决生效之日起五日内赔偿卢某房屋空置费元。A公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由经办法官王桂江四级高级法官
A公司系案涉房屋所在小区的物业服务企业，自卢某于年5月8日取得案涉房屋的不动产权证成为房屋所有权人后，双方即依法建立了物业服务合同关系，卢某有权要求A公司提供相关物业服务。卢某与原业主未到A公司处办理物业管理交接手续并不影响卢某与A公司之间相关物业服务合同关系的建立。A公司以卢某没有与原业主办理相关物业管理交接手续、未缴纳物业管理费为由，主张双方不存在物业服务合同关系，于法无据，法院不予采纳。
A公司作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。本案中，根据黄埔供电局的陈述，其已将公用低压电线路接通至案涉房屋所在小区的各用户电表。根据普通小区的实际状况，公用低压电线与小区用户接通区域［如电表房(箱、柜)、低压配电房(箱、柜)等］位于小区的公共管理区域，属于物业服务企业的管理范围，小区用户接通公用低压电源(电表)需要物业服务企业的配合并提供必要的服务。
虽无直接证据证明A公司对案涉房屋采取了断电措施，但结合黄埔供电局的陈述以及卢某因无法通电向街道相关部门进行信访反映的事实，可认定系A公司妨碍接通水电导致卢某不能使用房屋。
A公司的行为违反了法律规定及物业服务企业的基本义务，侵害了卢某对其所有的案涉房屋的使用权，故卢某请求A公司配合其接通案涉房屋的用电，于法有据，法院予以支持。卢某确认，案涉房屋从年3月26日后已处于通电状态。该事实说明A公司已为卢某的案涉房屋接通了电源，故卢某的该项请求无需再作处理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
本案中，A公司作为物业服务公司，违反法律规定和行业规范，妨碍业主卢某接通水电，导致案涉房屋不具备正常的居住条件，作为业主的卢某也因此无法对案涉房屋进行居住或出租，进而造成房屋空置。
按照上述法律规定，A公司应对其上述行为承担赔偿损失的违约责任。参照物业服务合同的违约责任，以物业费为赔偿标准显然不足以弥补卢某的损失。以卢某在案涉房屋断电期间，因自身无法居住而向他人承租同等条件的房屋需支付的租金或将案涉房屋出租他人所能获得的租金收益未计算标准更为合理。卢某请求按照案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，法院予以支持。
根据卢某提供的《资产评估咨询报告》，认定案涉房屋年-年期间的租金价值为元/月(元÷12月)。卢某已于年5月8日取得案涉房产的产权，但其确认从年6月左右装修时发现没有电。因卢某不能明确案涉房屋没有电的具体时间，结合其陈述，酌情认定案涉房屋从年7月1日开始被断电。卢某请求空置费的截止时间为年12月底，该时间没有超出案涉房屋的通电时间，法院予以照准。综上，A公司应向卢某赔偿房屋空置费为元(元/月×18月)。卢某请求超出的部分，理据不足，法院不予支持。
裁判依据?《物业管理条例》第三十六条
?《广东省物业管理条例》第四十五条
?《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款
?《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款
多学一“典”即将于年1月1日施行的《民法典》第九百四十四条作出了明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”首次以基本法的形式对上述违法行为作出了禁止性规定。
来源民二庭陈丹娜责编
李雪编辑
秀婷琳晓
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